Si les sociétés civiles de placement immobilier et les organismes de placement collectif en immobilier relèvent de la « pierre papier », ces véhicules présentent chacun des spécificités.
Les SCPI (pour sociétés civiles de placement immobilier) est un sigle bien connu des épargnants. C’est moins le cas des OPCI (pour organismes de placement collectif en immobilier). Et pour cause : si les premières ont été lancées à la fin des années 60, les seconds ont été créés en 2005 seulement. Outre cet écart d’antériorité, ces fonds immobiliers non cotés, s’ils se ressemblent à première vue, divergent sur plusieurs points.
Des points communs
Les SCPI et OPCI sont des fonds investis dans différents actifs immobiliers gérés par des sociétés de gestion, pour le compte des investisseurs qui leur confient leur épargne en vue de la faire fructifier. Contrairement à l’immobilier direct (ou immobilier physique) qui consiste à acheter directement un appartement ou une maison, il s’agit donc d’acquérir des parts dans un fonds composé de plusieurs biens immobiliers. D’où la notion d’immobilier indirect.
Concrètement, une société de gestion, agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF), commence par collecter de l’argent auprès d’investisseurs, dont des particuliers. Avec les sommes collectées, elle achète des biens immobiliers, principalement professionnels (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels…), bien que des SCPI et OPCI puissent aussi investir dans des actifs dits « résidentiels ». La société de gestion les met en location et reverse les loyers perçus aux investisseurs au prorata de leurs parts dans le fonds, amputés des frais de gestion.
Les parts de SCPI ou d’OPCI peuvent être souscrites sur des plateformes dédiées, via un conseiller bancaire, un agent général d’assurance ou un conseiller en gestion de patrimoine (CGP). Elles peuvent être logées dans un contrat d’assurance-vie ou un plan d’épargne retraite (PER). Les SCPI et les OPCI participent, tous deux, à la diversification du patrimoine de l’épargnant.
Des points divergents
Les différences entre les SCPI et les OPCI résultent de leur composition. Si les premières sont investies à 100 % dans l’immobilier, les secondes sont constituées au minimum à 60% d’immobilier, à 5 % de liquidités et au maximum à 35 % d’actifs financiers (actions, obligations…).
Cette « poche » de liquidités et d’actifs financiers permet à l’OPCI d’être plus « liquide » que la SCPI. Si l’épargnant qui a investi dans un OPCI souhaite céder tout ou partie de ses parts, la société de gestion dispose de deux mois pour lui verser les capitaux (en plus-value ou en moins-value). Dans le cas de la SCPI, elle doit trouver un autre investisseur pour racheter les parts du premier, ce qui peut prendre davantage de temps.
Si la liquidité de l’OPCI est donc plus importante, sa volatilité peut être plus conséquente. Le fonds étant investi partiellement en actions et en obligations, il est donc partiellement soumis aux aléas des marchés financiers. Constituées uniquement de biens immobiliers, les SCPI suivent, elles, l’évolution du marché immobilier, dont les cycles s’inscrivent dans un temps plus long.
Souscrire des parts de SCPI ou d'OPCI dans le cadre de l'assurance-vie présente des avantages fiscaux considérables. Voici un résumé des principaux points de cette fiscalité avantageuse :
Tableau récapitulatif de la fiscalité des SCPI et OPCI en assurance-vie
| Situation | Fiscalité applicable |
|---|---|
| Gains issus des cessions de parts lors d'un retrait | Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) à 30 % |
| Contrat ouvert depuis plus de 8 ans : | |
| Célibataire, premiers 4.600 € de gains | Non imposés |
| Marié ou pacsé, premiers 9.200 € de gains | Non imposés |
| Gains au-delà des abattements annuels | Prélèvement Forfaitaire Libératoire (PFL) de 7,5 % + Prélèvements Sociaux (PS) de 17,2 % |
| Taxation globale après 8 ans | 24,7 % (7,5 % PFL + 17,2 % PS) |
Détails de la fiscalité avantageuse
- PFU à 30 % sur les gains issus des cessions de parts : Lorsqu'un souscripteur réalise un retrait, les gains sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) à 30 %.
- Avantages après 8 ans d'ancienneté du contrat :
- Abattement pour célibataire : Les 4.600 premiers euros de gains ne sont pas imposés.
- Abattement pour couple marié ou pacsé : Les 9.200 premiers euros de gains ne sont pas imposés.
- Taxation des gains au-delà des abattements annuels : Les gains dépassant les abattements annuels bénéficient d'un Prélèvement Forfaitaire Libératoire (PFL) réduit à 7,5 %, auquel s'ajoutent les Prélèvements Sociaux (PS) à 17,2 %, soit une taxation globale de 24,7 %.
En conclusion, souscrire des parts de SCPI ou d'OPCI via une assurance-vie permet de bénéficier d'une fiscalité particulièrement avantageuse, surtout lorsque le contrat a plus de huit ans.
Cet article a été rédigé avec les informations connues au 29/04/2024. L’ensemble des informations communiquées est susceptible d’évoluer à chaque instant.